如何成立业主大会和业主委员会？ 指导规则来了

业主大会如何筹办？业委会有哪些职责？业主有哪些权利可以行使？这些都是小区业主非常关心的事情。近日，记者从省住房和城乡建设厅获悉，《江西省业主大会和业主委员会指导规则（试行）》出台，对业主大会和业主委员会的成立、选举、换届、日常活动进行指导、协助和监督，维护业主合法权益。

业主可设立业主大会

(资料图片)

选举业委会

哪些人是业主？《指导规则》明确，依法登记取得或者通过以下情形取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主：（一）因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让的，自法律文书或者征收决定等生效时；（二）因继承取得物权的，自继承开始时；（三）因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会由物业服务区域内的全体业主组成，代表和维护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行相应的义务。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

业主大会、业主委员会应当依法履行自治管理职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，接受物业管理主管部门和街道、社区党组织的指导，接受街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会指导、协助和监督，接受业主的监督。

十人以上联名

可申请召开首次业主大会

如何筹备业主大会？《指导规则》明确，一个物业服务区域内，房屋出售并交付的专有部分面积占建筑物总面积百分之五十以上的，建设单位应当在三十日内向房屋所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会的书面报告。

建设单位未及时书面报告的，以及未成立业主大会的原有住宅项目，十名以上业主可以联名向街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会的书面申请。街道办事处（乡镇人民政府）也可以根据物业服务区域实际情况指导和监督居（村）民委员会主动发起成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会。

划分为一个物业服务区域分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到成立业主大会的书面报告或者书面申请后十日内，向所在地物业管理主管部门、建设单位或者物业服务企业核实是否符合召开首次业主大会会议的情形。符合的，应当在收到书面报告或者书面申请后六十日内组织、协调成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会。不符合的，应当告知原因，并及时在该物业服务区域显著位置公示。

业主大会所需筹备经费可以根据实际情况通过业主自筹、建设单位或者物业服务企业出资等方式筹措，也可以由物业所在地物业管理主管部门向同级人民政府申请协调解决。

业主大会

可线上表决

业主大会有什么职责？《指导规则》明确，业主大会履行以下职责：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；使用建筑物及其附属设施的维修资金；筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会作出决定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本条前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会会议表决可以采用集体讨论、书面征求意见或者线上业主大会表决平台进行。

业主大会会议采取书面方式表决的，会议召集人应当于业主大会会议召开前，印制好表决票，做好表决票印制数量和编号登记，制作表决票发放签收登记表和投票登记表，并按照预定投票点的数量制作投票箱，投票箱应当放置在有摄像装置的位置，摄像图像资料保存不少于三十日。开启票箱和统票时，应当有各不少于二名的业主代表和居（村）民委员会代表参与现场监督。

线上业主大会表决平台应当满足实名认证的条件。通过线上业主大会表决平台召开的业主大会的各类事项表决情况应当建立电子档案管理，并向当事人开通免费查阅服务。

小区共有部分收益

属于业主共有

小区共有部分经营收入如何管理？《指导规则》提出，业主大会决定利用共有部分开展经营活动的，可以授权业主委员会管理，也可以以合同方式委托物业服务企业或者其他经营主体经营。

利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，收益属于业主共有。业主共有部分收益应当优先用于补充建筑物及其附属设施的维修资金。

业主共有部分收益应当单独列账。业主大会应当设立业主共有资金账户，共有资金账户由业主委员会管理。

物业服务区域专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主对共有部分收益收支情况提出书面异议的、业主大会决定或者业主大会议事规则作出约定的，业主委员会应当委托第三方机构对共有部分收益等共有资金进行审计，审计费用在共有部分收益中列支。

业委会每届任期

不超过五年

业主委员会有什么职责？《指导规则》提出，业主委员会应当履行下列职责：执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；召集业主大会会议，报告业主委员会履职情况；制定业主委员会财务、印章、会议等管理制度，并建立相关档案；拟定共有部分经营方案和共有资金使用与管理办法并提请业主大会确定；拟定物业服务企业选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会确定；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，与退出的物业服务企业办理交接手续，与新选聘的物业服务企业办理移交手续；听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；督促业主交纳物业费及其他相关费用；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；支持、配合居（村）民委员会依法履行职责，接受街道、社区党组织的指导，接受居（村）民委员会的指导和监督；监督管理规约的实施；法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

业主委员会由业主大会选举产生，五人至十一人单数组成，每届任期不超过五年。

业主委员会及其成员不得有下列行为：挪用、侵占业主共有财产；抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用；索取、收受建设单位、物业服务企业或者利害关系人的不正当利益；明示、暗示物业服务企业减免物业费；泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；转移、隐匿、篡改、毁弃或者拖延提供物业管理有关文件、资料；擅自使用业主大会、业主委员会印章；拒不执行业主共同决定的事项；违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。

经专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主联名，或者三分之一以上业主委员会成员联名，可以向业主委员会提出终止业主委员会部分成员的书面建议，业主委员会应当自收到终止建议之日起三十日内提请业主大会表决。（王纪洪 南昌日报社全媒体记者吴跃强）

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